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Quanto custa e quanto tempo leva tirar o ocupante de um imóvel arrematado em leilão?

Você ganhou o leilão — e descobriu que o imóvel está ocupado. Antes de contratar advogado, calcule o custo real e o tempo de uma ação de imissão na posse. E veja quanto a mediação pode economizar.

Inputs do seu caso
R$
Valor pago no leilão. Usamos isso como base para calcular custas, honorários e valor da causa (jurisprudência convencional: ⅓ do valor venal).
Extrajudicial (alienação fiduciária — Lei 9.514/97) tem prazo de desocupação mais ágil que o judicial puro.
Ex-proprietário tende a opor embargos e recursos — caminho mais litigioso.
Honorários contratuais são pagos ao seu advogado ao longo do processo, independentemente de ganhar ou perder. Aqui usamos faixa de 2–5% do valor do imóvel, conforme prática de mercado.
Caminho judicial
Ação de imissão na posse
Valor da causa (⅓ do valor venal)
R$ 133.333
Custas iniciais (TJ)
1% sobre valor da causa, limites 5–3000 UFESPs (Lei 11.608/03)
R$ 1.333
Custas finais (TJ)
Outro 1% após sentença
R$ 1.333
Diligências e carta
Oficial de justiça + carta de arrematação
R$ 250
Honorários do seu advogado
2–5% do valor do imóvel (prática de mercado em SP)
R$ 8.000 — R$ 20.000
Custo total estimado
R$ 10.917 – R$ 22.917
Tempo
12–24 meses
Caminho com mediação
Plataforma Mediação Imóvel
Assinatura plataforma
Cobrança mensal até o acordo ser fechado
R$ 128/mês
Geração do termo de transição
Documento pronto para assinatura digital
Incluído
Escalação a mediador certificado
Se as partes precisarem de um terceiro neutro
Sob demanda
Custo total estimado
R$ 128 – R$ 512
Tempo
2–10 semanas
Economia estimada
Até R$ 22.789 e até 23 meses

Para que a mediação funcione, o ocupante precisa concordar em negociar. Se isso não acontecer, a plataforma documenta as tentativas e te conecta a advogados especializados.

Estimativa baseada em dados públicos (TJSP Lei 11.608/03, CNJ Justiça em Números 2024, tabela OAB‑SP). Cada caso varia.

Como chegamos nesses números

Metodologia e fontes

Valor da causa. Usamos ⅓ do valor de arrematação, conforme jurisprudência consolidada para evitar custas processuais excessivas (e eventuais impugnações).

Custas TJSP. 1% sobre valor da causa nas custas iniciais + 1% nas finais (após sentença), respeitando o piso de 5 e o teto de 3.000 UFESPs. UFESP 2026 = R$ 38,42.

Outros estados. Aplicamos um multiplicador estimado em cima da base SP. Para um cálculo preciso fora de SP, consulte a tabela do TJ local — a estimativa aqui serve para ordem de grandeza.

Honorários advocatícios. Tabela OAB‑SP orienta 20% sobre a coisa litigiosa, mas a prática de mercado para imissão na posse de arrematante fica entre 2% e 5% do valor do imóvel — é essa faixa que usamos. Sucumbenciais (CPC art. 85) não entram no total porque, em regra, são pagos pelo perdedor (que tende a ser o ocupante).

Tempo. Baseado no CNJ Justiça em Números 2024 (média de sentença em 1ª instância ~ 2 anos e 7 meses; processos eletrônicos com média de 3 anos e 5 meses). Para imissão na posse, ajustamos a faixa para 12–24 meses (judicial) e 8–18 meses (extrajudicial/alienação fiduciária — geralmente mais rápido). O perfil do ocupante aplica um multiplicador.

Fontes consultadas

Perguntas frequentes

O que é imissão na posse?
É a ação judicial que o novo proprietário move para tomar posse de um imóvel quando o ocupante (antigo dono, locatário, etc.) se recusa a sair voluntariamente. Para arrematantes de leilão, costuma ser o caminho mais longo e caro do processo de aquisição.
Quando ainda preciso da ação judicial mesmo com a mediação?
Quando o ocupante se recusa a negociar, ou quando há disputa jurídica de fundo (alegação de fraude no leilão, posse de boa‑fé com prazo de usucapião, etc.). A mediação serve para o caso comum, em que existe espaço para acordo — e quando não há, a plataforma documenta as tentativas, o que fortalece o seu processo se precisar judicializar.
A mediação tem força legal?
Sim. O termo de transição assinado pelas partes é título executivo extrajudicial (CPC art. 784), com a mesma força de uma sentença para fins de execução em caso de descumprimento. A diferença é que você chega a esse documento em semanas, sem litigar.
De onde vêm os números desta calculadora?
Custas: Lei estadual SP 11.608/2003 e UFESP 2026 (R$ 38,42). Honorários: tabela OAB‑SP e prática de mercado para imissão na posse (2–5% do valor do imóvel). Tempo: CNJ Justiça em Números 2024 e jurimetria de escritórios especializados em leilão. Cada caso varia — use a estimativa como ordem de grandeza.
Posso usar para casos fora de leilão?
A calculadora foi calibrada para arrematante de leilão (judicial ou extrajudicial/alienação fiduciária), mas serve como referência para qualquer caso de imissão na posse de novo proprietário. A plataforma em si atende outros cenários — locação, comodato, herança — com particularidades próprias.

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A plataforma está em pré‑lançamento. Deixe seu email e te avisamos assim que estiver disponível para o seu caso.

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